El derecho de adquisición preferente que ostenta la parte arrendataria lo componen dos derechos de forma inherente al mismo y que todo abogado conoce que son el derecho de tanteo (anterior a la compraventa) y el derecho de retracto (posterior a la compraventa). Ambos se encuentran regulados en el art. 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que establece lo siguiente:
“1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.”
De lo anterior, se desprenden elementos relevantes a fin de no atentar contra el derecho que ostenta el arrendatario que son los siguientes:
El derecho de adquisición preferente incluye de forma inherente al mismo el derecho de tanteo (antes de la venta) y el derecho de retracto (después de la venta).
Es necesario estudiar el contrato de arrendamiento a fin de conocer si se incluye una cláusula de renuncia expresa del derecho de adquisición preferente.
Si no se renuncia expresamente al derecho de adquisición preferente en el contrato de arrendamiento, la parte arrendataria ostenta el derecho de adquisición preferente.
La venta del inmueble debe ser comunicada a la parte que ostenta el derecho de adquisición preferente en el plazo mínimo de 30 días de antelación a la venta. De notificarse correctamente y la parte arrendadora no ejerce el derecho en plazo indicado. El titular del mismo perderá el derecho.
La comunicación de la venta debe de realizarse en todo caso de forma fehaciente por medio de la cual se incluya todos los elementos esenciales de la compraventa (precio, plazos, forma de pago, tiempos, etc.).
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma, es por ello por lo que si la parte arrendadora no vende el inmueble en el plazo de 180 días naturales desde la notificación fehaciente a la parte arrendataria, la arrendadora está obligada una vez más a notificar su venta - si así fuera - con un plazo de 30 días naturales a fin de respetar en todo caso el derecho de adquisición preferente que la parte arrendataria ostenta todavía.
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